De Lugano a Puerto Madero: 3 razones para comprar ahora y en qué barrios es más rentable hacerlo

2021-09-27 00:00:00

La actual situación del mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires puede ser ideal para quienes estén buscando invertir en una propiedad y conseguir ganancias tanto por alquiler como por posible reventa.

El último reporte del Zonaprop Index sobre los precios de las propiedades en la ciudad de Buenos Aires durante agosto indica que los mismos cayeron un 0,9% mensual y del 5,1% anualmente, mientras que los alquileres vieron un incremento interanual del 64,4% según los último datos, mostrando una situación muy particular para los interesados en invertir en el mercado inmobiliario porteño.

Así, el costo medio de una propiedad en CABA se ubica en los u$s 2413 promedio por cada metro cuadrado, mientras que el precio promedio de alquiler ronda alrededor de los $40.000 al mes. Con esto en mente, hay tres razones a las que se les debe atribuir esta situaciones y por las cuales es ideal comprar una propiedad ahora.

RETASACIÓN RÉCORD

El primer punto de la lista está puesto en el récord de cantidad de propiedades que fueron retasadas durante el último año, con un 34% de las mismas cambiando su precio por uno menor durante los últimos seis meses según el reporte ya mencionado. En 2017, el porcentaje de retasados se ubicaba en 18%, número que a partir de fines de 2018 empezó a ir en aumento hasta la situación.

Si a esto se le suma el hecho de que el tipo de cambio a día de hoy está por debajo del índice inflacionario, entonces se traduce a que personas con la capacidad de acceder a un departamento por contar con los dólares en mano consigan fijar su precio a mucho menos de lo que realmente está.

LEY DE ALQUILERES

Por otro lado, se debe considerar el impacto de la Ley de Alquileres en el mercado inmobiliario, ya que desde se aprobó y puso en funcionamiento se ve un gran aumento tanto en los alquileres como en la cantidad de viviendas que dejan de estar dispuestas a alquilar y pasan a ser puestas a la venta.

Entre las razones detrás de esta situación están el hecho de que la ley establece una actualización anual obligatoria del valor del alquiler y un índice de cálculo para ese aumento -el cual está compuesto 50% por la evolución de los salarios (el índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC)-.

LA MESETA DE TRANSACCIONES

Por último, la meseta de transacciones de propiedades en la que se encuentra la ciudad puede ser vista como la principal razón para comprar propiedades. A pesar de que en comparación a la situación de hace un año (cuando todavía se estaba en plena pandemia) el número de compraventas de propiedades es un 57% más que el mismo mes del año pasado.

Pero a pesar de esto, con los valores conseguidos en 2021 no se logró llegar nunca al promedio de escrituras transferidas que se logró durante los años anteriores a la pandemia, mientras que la recuperación viene siendo más lenta de lo esperado. Es por eso que se está en el momento ideal para comprar, cuando la demanda por propiedades todavía no despega por completo.

LOS MEJORES BARRIOS PARA COMPRAR

Con esto en mente, muchos aseguran que si se busca invertir se debe ir por lo seguro, apuntando a los barrios con precios más altos pero que suelen traer buenos retornos e inquilinos estables. Así, uno diría de apuntar a Recoleta-Retiro (donde el precio por m2 es de u$s 2350), Barrio Norte (con u$s 2285), Palermo (u$s 2205) o Belgrano C y R (u$s 2160 y u$s 2110 respectivamente).

Pero mientras que esto puede parecer la opción correcta, la realidad es que cada vez es más común ver a los jóvenes profesionales mudándose a barrios periféricos de la ciudad, como lo pueden ser La Boca (donde el precio por metro cuadrado es de u$s 1225) o Floresta (u$s 1385).

A este argumento se le suma que la tasa de retorno en una zona como Puerto Madero -la más cara y exclusiva de la ciudad en cuanto al valor de las propiedades- se encuentra en aproximadamente un 2,6%, mientras que los barrios más rentables suelen ser Lugano, Paternal, La Boca y Floresta.

https://www.cronista.com/apertura-negocio/real-estate/de-lugano-a-puerto-madero-3-razones-para-comprar-ahora-y-en-que-barrios-es-mas-rentable-hacerlo/

Clientes indecisos: cómo reconocerlos y qué hacer con ellos

2021-10-14 00:00:00

"El cliente siempre tiene la razón”. Esta afirmación, por muy debatible que pueda ser, es válida como premisa comercial y, puntualmente, en el ámbito inmobiliario, ya que se considera a la figura del cliente como el motor de una transacción. Sin cliente, no hay compra, ni venta ni alquiler, por ende, hay que intentar darle lo que quiere y aceptar que, según sus necesidades, “siempre tiene la razón”. No obstante, al margen de "tener razón" en sus reclamos o solicitudes, hay que reconocer que EL CLIENTE NO SIEMPRE SABE LO QUE QUIERE, ya que es un ser humano común y corriente y no siempre tiene las cosas claras.

Uno de los grandes retos a los que se enfrentan las empresas actualmente es comprender cuándo los clientes no están listos para comprar. A veces, la indecisión o indefinición de un cliente se debe a que están considerando la oferta de un competidor o tal vez cuentan con asuntos internos que están retrasando la toma de decisiones. Cualquiera que sea la razón de su indecisión, la meta del bróker es convencer a esos prospectos de que eventualmente se conviertan en clientes.

Lo primero que hay que intentar es reconocer al cliente indeciso. Son aquellos a los que, como su nombre indica, les cuesta tomar decisiones, están inseguros. Esta falta de decisión inquieta a profesionales y vendedores y, en cierta medida, puede contagiarles la inseguridad.

A continuación, desglosamos algunas características físicas de este estereotipo de cliente:

A simple vista y desde la óptica del lenguaje corporal, son fácilmente detectables por ser introvertidos, por tener un andar aletargado, caminar con los brazos y manos pegados al cuerpo (o cruzados), etc. Si los presionas, huyen, sobre todo de los inmobiliarios ansiosos o que van muy deprisa.
Son clientes estables, cuidadosos y escuchan con mucha atención. Al escuchar todo lo que se les dice, es importante tener en cuenta que sólo hay que decirles lo importante. Algunas personas cuentan más de lo que deben y esto vuelve a estos clientes aún más inseguros por las nuevas dudas que van generando.
Son clientes modestos y confiables. Obtener su confianza es lo que abrirá luego las puertas de la venta.
Son clientes lentos a la hora de decidir pero fáciles de tratar. Suelen ser personas que al inicio del trato le caen muy bien al profesional inmobiliario, pero si este no está atento, su letargo puede exasperar.
Hacen preguntas muy puntuales, sobre cosas específicas.
Dadas sus inseguridades y miedos, son clientes resistentes al cambio.
Al hablar no siempre son directos; dan vueltas y se van por la tangente, por lo que el bróker puede, mediante preguntas, asegurarse de lo que efectivamente están queriendo decir. Por el contrario, cuando se los interpela debe hacerse con claridad, para no generarles mayor inseguridad.
Necesitan su propio espacio físico, tanto para moverse como para comentar, sin intromisiones. Si están sentados conversando, hablan poco, escuchan mucho y tienen un lenguaje corporal particular, con una tendencia a cruzar las piernas, los brazos, etc.

Frente a todas estas señales, ¿qué puede hacer el profesional inmobiliario? Dejamos algunos consejos:

Hablar lentamente y actuar despacio. Hay que darle todo el tiempo que necesite para pasar de un tema a otro.
Centrarse en la persona. Estos clientes quieren y buscan que estés disponible sólo para ellos.
Ganarte su confianza. El cliente indeciso necesita obtener seguridad a través de la confianza que se genera con el bróker. Para ganar esta confianza, en la mayoría de los casos se necesita tiempo, con lo cual el inmobiliario debe tener en cuenta que puede no ser una venta rápida.
No perder el contacto visual. A modo de apoyo y para obtener su confianza.
Darle la información que solicita. No ocultar nada pero tampoco darles más información que pueda aumentar sus inquietudes.
Explicar las ideas con orden y lógica. Esto hará que les sea más fácil comprender lo que les dices y generará mayor seguridad.
Asegura el compromiso parte por parte. Con estos clientes se cierran las ventas paso a paso y sin prisas.
Ser sincero. El cliente debe sentir siempre que ha tomado las decisiones por iniciativa propia 100%

FUENTE: https://blog.tokkobroker.com/clientes-indecisos-como-reconocerlos-y-que-hacer-con-ellos

Crisis inmobiliaria: se vendieron 40% menos de departamentos que en 2019

2021-06-29 00:00:00

El total de operaciones de compraventa de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires registró una suba de 179,1% en mayo, respecto de igual período de 2020

La cantidad de escrituras realizadas en la Ciudad de Buenos Aires en mayo 2021 fue 40% menor a la de 2019, de acuerdo con datos del Colegio de Escribanos porteño.

El total de operaciones de compraventa de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires registró una suba de 179,1% en mayo, respecto de igual período de 2020, de acuerdo con un informe del Colegio de Escribanos porteño.

En mayo se realizaron 1.901 escrituras de compraventa, frente a las 681 del año pasado, cuando había mayores restricciones por la pandemia, y el monto involucrado fue de $15.619 millones, con una suba interanual de 155,3%, indicó el relevamiento.

El monto medio de las operaciones concretadas, en tanto, fue de $ 8.216.583, equivalente a u4s82.512.

De este modo, en los primeros cinco meses del año hubo un alza en la cantidad de escrituras de compraventa, de 100,3% respecto del mismo período del año pasado, con casi 10.000 escrituras contra poco menos de 5.000 en 2020.

"Si bien la comparación de los cinco meses de 2021 con 2020 nos da un crecimiento del 100%, también miramos que los meses de mayo y abril tuvieron registros negativos en la medición intermensual, lo que confirma que es un nivel de actividad que no despega aún", señaló el presidente del Colegio de Escribanos, Carlos Allende.

En la comparación intermensual se registró el segundo descenso consecutivo, de 17,9% en la cantidad de operaciones, frente a las 2.317 operaciones concretadas en abril, mientras el monto involucrado tuvo una baja de 26,7% en pesos.

En búsqueda de la recuperación

"El sector inmobiliario viene sufriendo una larguísima crisis, que se inició dos años antes que la pandemia y que ésta agravó. Sobre esa situación ya compleja, debimos enfrentarnos a intervenciones del Estado en el sector (como la Ley de Alquileres y los congelamientos de contratos por decretos) que lo han asfixiado aún más, generando complicaciones para todos los actores, incluso a quienes (supuestamente) se intentaba beneficiar", manifiesta Marta Liotto, vicepresidente del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA).

Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, asegura que hoy "seguimos teniendo un mercado sobreofertado en la Ciudad de Buenos Aires, con 110.000 departamentos a la venta. También seguimos con una demanda acotada pero concreta".

Y agrega que, pese a lo que se puede creer, no se está notando "especulación en el precio, ni en los vendedores ni en los compradores. La contraoferta está entre un 5 y un 10% del monto de publicación".

Este experto reclama hacer crecer la demanda, y asegura que para eso "debe haber mayor confianza en las condiciones macroeconómicas y mejorar las herramientas para los compradores. Tenemos que ir a un número de escrituras en la Ciudad de entre 3000 y 6000 por mes, y eso debe sostenerse en meses consecutivos", afirma Altgelt.

Para recuperar el sector se pide el acceso al crédito hipotecario.

"El mercado desde el lado de la demanda está expectante, habiendo diversidad de inquietudes y consultas dependiendo del segmento, zonas, requerimientos específicos y distintos intereses, tanto para vivienda propia como para renta", anticipa Mario Olivetto, director comercial Rosbaco & Partners.

En este sentido, el experto asegura que están percibiendo un alto incremento en las consultas. "Sin dudas se debe continuar con la incorporación de incentivos más amplios, que incluyan a toda la cadena de valor de la industria, tanto impositivos como crediticios. Sería conveniente, además, que la iniciativa del blanqueo sea extendida para que tenga un mayor efecto y que sea realmente un driver de activación en la actual coyuntura macroeconómica y del sector", dice Olivetto.

Buscan inversiones

Un punto a favor para el sector es que el ladrillo, y más aún la inversión en proyectos en preventa y de pozo, son siempre una posibilidad de inversión muy atractiva para los argentinos, y que genera la posibilidad de incrementar el capital en dólares.

"A esta altura, volver a la normalidad no significa que todo regrese a su lugar. Son muchos los cambios de costumbres que afectaron nuestras vidas y el mercado inmobiliario también debe adaptarse. También la agenda política hace lo suyo. El atraso cambiario y el aumento de materiales hacen que el precio del m2 en dólares haya aumentado un 50% también en dólares", explica Horacio Ludigliani, asesor inmobiliario, titular de Ludigliani Desarrollo Inmobiliario.

El aumento de los materiales para la construcción es uno de los factores que agravó la crisis.

Actualmente, resignando beneficios y bajando costos, "los desarrolladores no consiguen vender las unidades. Es que el comprador no tiene certeza de cuáles serán los tiempos para la recuperación de la economía. Los más optimistas hablan de 5 años", advierte Ludigliani.

Igualmente, con la mirada puesta en marzo 2022, como el mes que los inversores señalan como un posible momento de inflexión, Ludigliani agrega que "la emisión de monedas en todos los países generan una desvalorización de las mismas, lo que hace que a la larga se valoricen los tangibles como la vivienda o los comodities".

"Sin embargo, en las mejores zonas de la Capital y en los barrios cerrados del Gran Buenos Aires, el resguardo de valor en los inmuebles sigue teniendo buenas expectativas. El mundo nos muestra que luego de las vacunas hay una vuelta a una nueva normalidad y eso sabemos que es así. Los precios de los inmuebles van a recuperar su valor en el 2023, por lo tanto hoy es una buena oportunidad de inversión la compra en precio de mercado", concluye Oscar Puebla, de Puebla Inmobiliaria.

Alquilar no es negocio, vender es un "milagro": ¿qué hacen los dueños de propiedades en este momento?

2021-06-29 00:00:00

Contexto inflacionario, ley de alquileres, incertidumbre política, son aspectos que vienen minando las operaciones. El escenario y sus perspectivas

https://www.iprofesional.com/negocios/341724-alquilar-no-es-negocio-vender-es-dificil-que-hacen-los-duenos

La imprevisibilidad gobierna en el mercado doméstico del ladrillo. A tono con lo incierto del escenario económico y sanitario, el sector inmobiliario transita una etapa en la que consolidar oportunidades de negocio cobró la forma del más duro de los desafíos.

En ese tren, comercializadoras y desarrolladores coinciden en señalar a este momento como una instancia marcada por la ruptura total de las pautas tradicionales del negocio. Variables como el contexto inflacionario o el peso de la reciente ley de alquileres, sumado a una incertidumbre política casi permanente, terminaron por minar las bases de ítems tradicionalmente redituables como el alquiler o la inversión en proyectos en "boca de pozo".

Hoy, esos puntos conocidos parecen haber desaparecido. Predominan comportamientos como la reducción de los departamentos volcados a la renta, la venta para meter el dólar billete en el colchón, directamente, o la decisión de desprenderse de los inmuebles para migrar fuera de la Argentina.

Así lo indicaron a iProfesional sendos expertos de la actividad, quienes coincidieron respecto de la situación de desaliento que predomina entre los dueños y los factores que afectan de forma negativa al ladrillo.

La decisión de retirar departamentos del ámbito del alquiler para colocarlos directamente en situación de venta es una tendencia consolidada.

"Si sumamos los inmuebles que tenían destino habitacional o fines turísticos, podemos determinar que aproximadamente el 28 por ciento ha pasado a la venta colaborando así con el actual récord histórico. Los inmuebles en venta permanecen en ese estado y se continúa intentando encontrar a quienes deseen adquirirlos", afirmó Ariel Rodríguez, titular de Value Bet Inmuebles.

"Un gran porcentaje no renovó alquileres, los propietarios están esperando con el inmueble en la mano o lo ponen a la venta", acotó Marta Oriozabala, CEO de Real Capital.

Interpelado por iProfesional, Diego Álvarez Espín, referente de Century 21, señaló a la ley de alquileres vigente como el aspecto que disparó la salida de propiedades de ese nicho.

"La pésima ley de alquileres motivó dos cosas: que se retiraran más inmuebles de la oferta para alquilar y no declaración de contratos. Se produjo el efecto contrario de lo que buscaba la ley. Al haber menos oferta se concentra más la demanda y sube el precio", dijo.

Con relación a qué destino les dan a los dólares aquellos que logran vender, Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, sostuvo que buena parte de sus clientes "utilizan el dinero para su industria o comercio, o en mercados más volátiles como acciones o cripto activos".

La reciente ley de alquileres redundó en

Por las condiciones negativas que impone, la ley de alquileres redundó en más unidades puestas en venta.

Federico Pozzi, de la comercializadora también del mismo nombre, sostuvo que en el segmento del usado las operaciones "son encadenadas, venden para volver a comprar ya sea porque se agranda la familia o lo contrario".

"Cabe destacar otro cambio fuerte: cada vez existen más casos de propietarios que ya no desean tener varios inmuebles donde no ven incentivos. Por rentas bajas, impuestos, nuevas leyes, prefieren posicionarse en líquido", comentó a este medio.

Reinversión y éxodo

Muy cercano a esto, Rodríguez opinó que "la mayor parte de los que venden su único inmueble lo hacen con el fin de concluir su proyecto de vida en el suburbano, para disminuir gastos o bien para lograr una reposición de menor precio y que el sobrante permita sostener los costos de vida".

"Es diferente para quienes venden un segundo o tercer inmueble. Esas personas prefieren evaluar diversas opciones de reinversión y, lamentablemente, Argentina no es competitiva desde hace varios años. Por esa situación se estima que la inversión de argentinos en Estados Unidos creció 77 por ciento en los últimos 18 meses", comentó.

Respecto de si existe un éxodo de propietarios hacia otros países por efecto del contexto económico predominante, los expertos consultados aportaron distintos matices. "Seguimos con pedidos de tasación por necesidad de ventas para dejar Argentina", reconoció Pozzi a iProfesional.

"Tratamos de ser realistas con ellos. No hay margen para probar precio: si quieren vender rápido y tener alguna chance hay que trabajar con un valor muy tentador para atraer clientes interesados", agregó.

La inversión

Expertos aseguran que creció el número de propietarios que evalúan instalarse en el exterior.

Por su parte, Álvarez Espín, reconoció que "sí es importante el número de personas que deciden emigrar".

"Particularmente, y a diferencia de otras épocas, el emigrante actual es una persona con recursos económicos. Por ejemplo, cuenta con propiedades inmobiliarias. La pandemia redujo muchas decisiones previas de personas que a inicios de 2020 deseaban emigrar. Pero una vez superada la crisis sanitaria esas mismas personas tal vez retomen el flujo migratorio", concluyó.

Departamentos a refaccionar: Por dónde empezar y cuánto gastar

2021-04-28 00:00:00

https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/departamentos-a-refaccionar-por-donde-empezar-y-hasta-cuanto-gastar-nid27042021/

Precios de Reporte Inmobiliario - CABA - 05-2021

2021-06-19 00:00:00

Precios de Reporte Inmobiliario - GBA - 03-2021

2021-06-19 00:00:00

Diseños personalizados para whatsapp y redes sociales

2021-05-11 00:00:00

¡Hola! Armamos unos diseños para que puedan enviar a sus contactos de whatsapp, y también en sus redes sociales.

Los que quieran que se los armemos personalizados para cada uno, pueden solicitarlos.

Acá tienen los modelos para que vean:

Aumento récord de avisos de venta publicados

2021-05-27 00:00:00

Interesante nota de La Nación. En resumen, hay más propiedades en venta, los precios publicados son altos y deben bajar, conviene vender y no alquilar...El artículo es imperdible!! Tengan en cuenta que el artículo se refiere a 111 mil avisos tan sólo de departamentos. Para propiedades en general son muchos más!!!!

https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/propiedades-aumento-record-de-la-oferta-en-venta-afirman-que-la-suba-no-tiene-techo-nid26052021/

Nota que habla de la baja de precios y la situación del mercado inmobiliario en este contexto

2021-05-29 00:00:00

Nota que habla de la baja de precios y la situación del mercado inmobiliario en este contexto

https://www.infobae.com/economia/2021/05/29/un-fuerte-aumento-de-la-cantidad-de-propiedades-en-venta-en-la-ciudad-empuja-los-precios-hacia-la-baja/